不動産もチューニングして強靭にする

今週は月曜から福岡に入ります。

不動産業界、それもビルオーナーを集めてのセミナー

で話すのですが、お題もズバリ

「ストックビジネス理論がわかれば、ビル経営はうまくいく」

 

東京のオフィスマーケットは世界1位2位を争う規模で、

そこで起こっていることは、老朽化していく建物と

働き方の変化により求められるオフィスが問われています。

 

実は不動産業界にいながら本気で次の策を考えている人は少ない、

なぜってストックビジネスの強みで急死がないのでのんびり

したものです。

 

東京では、一時的に家賃が下げが止まった感がありますが

統計では7年に一度のサイクルで家賃の山谷が繰り返され

その結果確実に毎年平均1%家賃は下がっているんですね。

ジワリジワリと死の淵が近づいている感じ

ストックビジネス理論でビル経営はうまくいく 20160222 2

 

ここに就労人口の減少という問題も重なるのですが

こと東京に限っては人口流入が続くので、この影響は

すぐには来ないでしょう。

その点、東京以外の地域は間違いなくきます。

 

でも、

人口問題が顕在化した時には手遅れに可能性があるので、

ストックビジネスの優等生オフィスビルだから大丈夫と

はいえない時代になっています。

 

ここで勝ち残って行くにはどうすればいいのか・・

 

地域NO1を目指す

実は私が手がける不動産関連のストックビジネスは

地域NO1のものばかりです。

池袋エリアを見ていただくと分かり易い。

池袋地図10x10cm_カラー

 

もともと中小企業の勝ち方は、地域NO1戦略以外は

難しい。ゲリラ戦で圧倒的な勝ち方をすると、敵は入っ

て来にくい。

 

戦力(人、物、金)が少ない場合は攻めが守りにもなる

この方法がいいわけです。ランチェスター戦略とも言われて

いますが、ここにはこだわっています。

 

今日は、ストックビジネスの収益ユニットが出来て

いざ増えていく過程で起こる問題をお話します。

( 収益ユニット:最小の事業単位 本書P163 )

 

 

よほど強固なストックビジネス(市場規模に対し競合が少ない)

ではない限り、ユニット数が増えると顧客満足度が減って

解約が増えてしまいます。

 

実は契約者に高額な初期投資を求める事業は、簡単には

やめられないということで解約も少ないのですが、

簡単に始められる、簡単に参加できるものほどやめやすい

という現象が起こります。

 

創業期:収益ユニット(商品サービス)作り

拡大期:契約が増えて解約がない

安定期:契約解約均衡

衰退期:契約総数が減少し続ける

 

 

頂上を高くするのが勝ち残る秘訣

まだ大した数もないのに安定期に入る場合はかなり危険で

すぐに衰退期が来てしまいます。

 

拡大期の頂上を出来るだけ高くすると安定期も長く

衰退期が来るのを伸ばすことになるので、この頂上を

高くすることはとても大事です。

そのために必要なことは、私の経験だと社長がお客さま

から直接意見を聞くのが一番だとおもいます。

 

収益ユニット作りに時間をかけてしっかりいいものを作り

込めば作り込むほどいいものができる可能性はありますが、

成長のタイミングを逃すリスクもあるので、ある程度

収益が確定したならすぐに増やすことに動くのはいいことです。

動き出してからでもチューニングはできますから。

 

そして、ある程度増えてきたらお客様の声を確認してもらい

たいのです。ほぼ必ず問題がありますが、ここで改善できれば

頂上が高くなります。まさにチューニングにこだわる部分。

 

 

実は会議室を立ち上げた時に、最初の2年間は無人の小さな

会場や、他人の会議室を貸し出すなどあらゆるものに挑戦して

増やしました。

 

しかし、少人数で攻めと守り両方をやることには限界があり、

社員も疲弊して解約も出始めた時に、「サービスと価格と場所」

で優位に立てる有人会場にコンセプトを絞ったんです。

そして指標のリピート率に徹底してこだわり、

その結果、地域NO1となることができました。

 

ポイントは、数が増えたらお客様の声を直接聞くです。

お金は入ってきますがまだまだここでは安心しないこと

 

 不動産もチューニングして強靭にする

まさにこれと同じように、いままで安定事業と思わ

れていたオフィスビルでも解約される選ばれないものと

人気のビルが分かれるようになります。

 

もう既に基礎的条件のところで需給のバランスは崩れて

いますので、今からは地域NO1戦略でオフィスビルにも

コンセプトを入れて差別化が必要になります。

その地域で一番に選ばれるコンセプトのあるビルです。

 

どうすればそんなビルが作れるか、ストックビジネスそのもの

であるオフィスビルを、まさに世の流れに合わせてチューニング

しようという話です。

「オフィスビルは賃貸業からサービス業に変わるんだ!」と

気づくビルオーナーが生き残る時代です。

 

そんな話を福岡でしてきます。

受けるかな??

少々不安ですね。

 

そんな革新的なことを考える方が少ない業種ですから・・

ちょっと期待するのは二代目オーナーなど若い人も

増えてきていること、

分かってくれる方が一人でもいたら嬉しいです。

 

 

■2月22日in博多 セミナーのお知らせ■
ストックビジネスの理論を使ったオフィスビル経営を話します。

第50回ビル経営サミットin九州
「(仮)アジアの玄関口である九州における活性化戦略」

<開催概要>
日時 平成28年2月22日(月) 13:00~18:30(予定)
会場 八仙閣3Fホール
(福岡市博多区博多駅東2-7-27)
参加費 前売¥3,000/当日¥4,000(税込・懇親会参加費込)
主催 ビル経営研究所(東京都中央区銀座7-17-12 03-3543ー7421)

私の登場は下記になります。

15:10 第3部 ビル経営セミナー
(1)「低炭素社会に向けて~ガス空調とエネルギーサービス~」
講師 西部ガス エネルギーソリューション本部 理事エネルギー統括部長 山内洋介氏
(2)「ストックビジネス理論がわかればビル経営が上手くいく」
    講師 アットオフィス 代表取締役社長 大竹啓裕氏
詳しい内容はこちら
http://www.biru-mall.com/sami50th.html



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